Scopri perché l’ipoteca sugli immobili non ti salverà dal pignoramento, anche se ti hanno detto il contrario, senza aspettare che il tuo immobile vada all’asta per conoscere la verità

Una delle leggende che girano tra gli imprenditori in crisi è quella che narra della tutela garantita dall’ipoteca iscritta sulla loro prima casa.

Una storia tramandata da professionista a professionista e da questi ai loro clienti imprenditori che parla di come l’ipoteca sulla casa possa tutelare l’imprenditore e la sua famiglia dal rischio che possano portagliela via.

Sono tutte cazzate.

Ti sarà capitato di avere un problema e di aver chiesto un consiglio ad un amico oppure a qualcuno che ritenevi in grado di darti la risposta di cui avevi bisogno.

Una chiacchiera al bar, una pausa caffè con un collega, una telefonata a tuo cugino che fa l’avvocato o un appuntamento con quel tuo amico commercialista…

Ogni occasione può essere buona per essere rassicurati.

Lo stesso meccanismo funziona quando i problemi sono gravi, come quelli di un’azienda in crisi, e il rischio è alto, come quando un imprenditore a rilasciato fideiussioni a garanzia dei debiti aziendali mettendo a rischio tutti i suoi beni.

I rumors che riguardano l’ipoteca di primo grado sulla casa della tua famiglia sono molto pericolosi perché ti portano a fare in buona fede delle scelte totalmente sbagliate, prive di senso e incredibilmente dannose.

Se hai un mutuo ipotecario avrai sentito dire che il tuo immobile è al sicuro dalle aggressioni dei creditori perché c’è l’ipoteca della banca e nessuno potrà mandarlo all’asta fintanto che non finisci di pagare il mutuo.

L’immobile è della banca, gli altri dovranno aspettare.

Addirittura c’è chi narra che questa cosa valga non solo in caso di ipoteca legale, ma anche per ipoteca giudiziale e ipoteca Equitalia, che non manda la casa all’asta tanto è prima casa.

I creditori si devono mettere in coda, dicono. Giusto?

Se ti capita di sentire un discorso del genere, ti consiglio di ringraziare la persona che ti sta regalando questa perla di saggezza e di sentire un secondo parere.

Ma prima leggi fino in fondo questo articolo.

Scoprirai che tutto quello che ti hanno raccontato sul legame tra immobile e ipoteca è falso, sbagliato o comunque impreciso, quali sono i rischi ai quali vai incontro seguendo i consigli dell’”amico del tuo amico” quando ti racconta che con l’ipoteca la casa è della banca e gli altri creditori “si attaccano“… e come puoi rimediare prima che sia troppo tardi.

Ma soprattutto, che le informazioni che hai ti stanno facendo correre un serio pericolo.

Il sottile patto di sangue tra mutuo e ipoteca

Quando richiedi un prestito ipotecario ovvero la sua versione più comune, il mutuo, concedi alla banca una garanzia reale su un bene di tua proprietà.

In pratica la banca ti presta del denaro ed in cambio ottiene da parte tua la possibilità di iscrivere ipoteca volontaria su un bene immobile.

Normalmente.

Spesso capita che la concessione del finanziamento, l’acquisto del diritto di proprietà e l’iscrizione della garanzia ipotecaria avvengano nello stesso momento.

La banca ti concede il mutuo, che viene erogato al momento dell’acquisto dell’immobile.

Tutto avviene nella stessa giornata, davanti allo stesso notaio.

Questo è il motivo per cui si genera confusione.

In realtà l’atto di acquisto e l’atto di mutuo (con relativa concessione di ipoteca volontaria) sono due formalità distinte e separate.

Tanto è vero che firmi due diversi contratti.

La coincidenza tra il momento dell’acquisto e il momento della concessione dell’ipoteca volontaria ha generato, nella credenza comune, il falso mito dell’ipoteca e un luogo comune molto diffuso.

Sull’immobile c’è l’ipoteca, quindi è della banca.

Gli altri creditori dovranno accodarsi.

Purtroppo, non è vero.

In parte.

Ecco le conseguenze del passaparola sul rapporto tra ipoteca e immobile

In conseguenza di questa credenza sbagliata molte persone hanno trascurato la gestione dei propri debiti per anni e la maggior parte di loro si è ritrovata in gravissime difficoltà, con l’immobile all’asta e senza sapere esattamente il come ed il perché.

Spero che tu non sia già arrivato a questo punto.

In ogni caso, leggi fino in fondo perché ci potrebbe essere ancora una piccola speranza di risolvere il problema.

Le persone non sono stupide.

Il ragionamento che hanno fatto non è sbagliato, solo che è basato su una notizia falsa.

Si basa sull’idea di fondo di non avere nulla da perdere.

In pratica, quando hai un mutuo pensi di avere un unico bene aggredibile, ma ipotecato dalla banca per un valore pari al doppio di quello che lo hai comprato.

Quindi pensi di avere uno scudo che ti protegge dagli attacchi dei creditori.

Secondo questa logica i creditori si dovrebbero fermare di fronte a questo potente “mezzo di dissuasione di massa” che è l’ipoteca volontaria perché tanto, nel caso in cui l’immobile vada all’asta, è la banca che si prende tutto il ricavato della vendita.

Non è così?

Mi dispiace dover essere io a farti fare questa doccia fredda.

Se anche tu pensi che il tuo immobile sia al sicuro dagli attacchi dei tuoi creditori perché c’è il mutuo, la banca viene prima e gli altri si attaccano al … ti sbagli.

“Quindi mi stai dicendo che il creditore può procedere con il pignoramento immobile ipotecato?”

Si, ma fortunatamente per te, forse non è troppo tardi.

A differenza di molti altri che hanno già l’immobile all’asta, stai per scoprire che è un errore fidarsi delle chiacchiere da bar, dei consigli gratuiti dell’amico avvocato e delle risposte frettolose del tuo cugino commercialista.

Potrebbero costarti caro.

Ipoteca volontaria e pignoramento: pignoramento immobiliare ipotecaQuesti sono i rischi che corri quando hai debiti, non riesci a pagare e hai un mutuo che ti fa compagnia

Non ti piacerà sapere che l’ipoteca non riduce il rischio di subire aggressioni da parte dei creditori ma anzi, in qualche modo, lo rende più grave.

Questo perché ogni creditore é libero, sulla base delle proprie valutazioni sulla possibilità di recuperare il credito, di agire su un bene sul quale é stata iscritta ipoteca.

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L’ipoteca, infatti, esercita la sua funzione tra i creditori solo dopo che il bene é stato venduto, non prima.

In pratica, in base al grado di iscrizione ipotecaria, viene ripartito il ricavato dalla vendita all’asta tra i diversi creditori intervenuti nella procedura (di cui uno è la banca alla quale avevi concesso l’ipoteca).

Ma c’è di più.

In base alle attuali norme in materia di costi della giustizia, più alto é l’importo del credito più aumentano le spese delle procedure esecutive che il creditore deve anticipare.

Questo vuol dire che, in realtà, attivare una procedura esecutiva é più conveniente per un creditore al quale devi una piccola somma rispetto a quello verso il quale hai molti debiti.

E l’effetto “persuasivo” é anche migliore.

La minaccia di portare avanti una procedura esecutiva fino alla vendita all’asta é uno dei punti di forza che i creditori possono sfruttare per ottenere il pagamento di quanto dovuto.

Soprattutto quando, per la natura del credito o perché hai fatto una mossa sbagliata, la pretesa del tuo creditore è riconosciuta.

Funziona più o meno così.

In un iniziale momento di difficoltà il creditore si rende disponibile a “venirti incontro” concedendoti qualche piccola facilitazione nel rientro dello scaduto.

Ovviamente gli accordi si fanno per iscritto.

Quindi ti trovi materialmente e moralmente obbligato a concludere un accordo, formulato in modo tale che contenga un’accettazione incondizionata del tuo debito nei confronti del creditore.

Di solito non ti tiri indietro.

Il favore più costoso che ti possano fare.

A partire da quel momento, il creditore con il quale hai fatto l’accordo può aggredire il tuo immobile senza che tu possa opporti sul merito dell’importo richiesto. In questo modo, la leva della vendita all’asta diventa un tuo punto debole in ogni singola trattativa.

Non si tratta di atti illegittimi.

Il tuo creditore conosce le regole, tu no.

L’immobile oggetto di ipoteca è quindi esposto al rischio di aggressione da parte di ogni genere di creditore, senza alcuna esclusione. Banche, finanziarie, società di leasing, fornitori… Tutti hanno la possibilità di cercare di recuperare il proprio credito aggredendo un immobile ipotecato.

Devono solo decidere di sopportare il costo della procedura.

La stessa Equitalia che “tanto non può toccare la prima casa” ha la possibilità di tutelare il proprio credito utilizzando il tuo immobile come garanzia, iscrivendo specifica ipoteca.

Quello che non può fare, ma per ragioni di convenienza economica più che di giustizia sociale (ti ricordi che le spese della procedura esecutiva vengono pagate dal creditore procedente?), è promuovere di sua iniziativa una vendita all’incanto della prima casa.

Addirittura, in alcuni casi, un banale debito per spese condominiali può portare alla vendita all’asta dell’immobile ipotecato.

L’amministratore di condominio è, infatti, “costretto” dalla legge ad agire contro gli inquilini morosi. In caso contrario, potrebbe trovarsi obbligato a pagare di tasca propria i danni causati al condominio per la propria inadempienza.

Ecco perché molte delle aste degli ultimi anni vengono avviate per spese condominiali non pagate, anche se il condominio non recupera soldi perché c’è l’ipoteca che permette alla banca di incassare tutto il ricavato.

Nel mondo reale, dove l’ipoteca non ti protegge dal rischio di pignoramento, puoi fare qualcosa prima che sia troppo tardi

Quando ti ritrovi a fare i conti con la realtà e ti rendi conto che quello che ti avevano raccontato era sbagliato, perché un creditore ha mandato all’asta il tuo immobile nonostante l’ipoteca, ti scontri con un problema molto più difficile da risolvere.

Le procedure esecutive sono atti pubblici, pertanto tutti i tuoi creditori arrivano a sapere che qualcuno ha dato inizio al procedimento.

Sono come una piccola crepa in una diga.

L’acqua inizia a scorrere sempre più velocemente fino a quando la pressione diventa così forte che l’argine va in pezzi e succede un disastro.

Nel mondo del credito, la crepa è quella piccola, insignificante, procedura esecutiva.

Questa però si trascina dietro tutti i tuoi creditori, che con un costo tutto sommato contenuto riescono a guadagnarsi un posto nella graduatoria dei soggetti che verranno ripagati dal ricavato della vendita all’asta dei tuoi beni.

Tutti, nessuno escluso.

Anche la tua banca, quella con l’ipoteca, che può esercitare il privilegio garantito dall’iscrizione ipotecaria nel momento in cui i creditori devono spartirsi quello che rimane dei tuoi averi.

Per evitare che questo succeda, puoi fare due cose.

La prima è la più semplice e scontata.

Mantieniti regolare nei pagamenti e cerca di non arrivare al peggioramento dello stato dei tuoi debiti, seguendo il mito che più si avvicina ai tuoi desideri.

Se non ci riesci, puoi comunque affrontare il toro per le corna, agendo nel modo giusto.

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Non trascurare i debiti e i problemi che trascinano dentro la tua vita.

Se ricevi un atto da parte di un creditore, non perdere la calma ma pianifica le tue contromosse, prima che scadano i termini per opporti alla pretesa.

Una trattativa gestita in modo professionale, facendo leva su tutti i punti di forza di cui puoi disporre ti permetterà di evitare conseguenze che, se sei fortunato, si traducono nella necessità di pagare più spese ma che possono portare al disastro economico tuo e della tua attività.

Ti farà piacere sapere che si possono negoziare le condizioni di qualsiasi posizione debitoria in maniera professionale, utilizzando tutte le armi disponibili per ottenere l’equilibrio economico necessario.

Ti piacerebbe farti aiutare perché non sai da dove iniziare?

So che ti hanno raccontato che tanto c’è tempo, che puoi aspettare, che nella tua situazione puoi ancora risolvere tutto senza scomodare nessuno.

So che credi che da domani magicamente le cose andranno meglio, i clienti arriveranno da te entusiasti di darti i loro soldi e tutto si sistemerà.

So che hai quell’insana speranza che le banche torneranno ad essere dalla parte degli imprenditori, torneremo tutti nei magici anni 50, dove si volevano tutti bene e le cose per te si aggiusteranno.

Ma la verità, la verità è che se continuerai ad agire sperando che tutto si risolva senza il tuo intervento, non cambierà proprio un bel niente.

Devi ALZARE IL SEDERE DALLA SEDIA e cominciare a fare i tuoi interessi ADESSO. Perché nessun altro lo farà per te.

Né il tuo direttore di banca, né lo Stato, né i tuoi amici.

Se sei in una situazione anche poco precaria, con qualche debito che ti sembra gestibile, AGISCI prima che si trasformi nella più grande condanna della tua vita.

– “Ok non voglio arrivare al drammatico punto di non ritorno. Cosa devo fare per intervenire subito?”

Se vuoi salvare la tua azienda da morte certa, anche se pensavi non ci fosse più speranza.

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– “Ma io ho il mio commercialista di fiducia, che mi sostiene in queste situazioni”

Io lo so che siete amici da anni, so anche che giocate a calcetto tutti i giovedì, ma quello che so più di ogni altra cosa è che questo NON è IL SUO CAMPO.

Non hai bisogno di un professionista generico per risolvere un problema molto specifico.

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