Riprenditi il tuo immobile mandato all’asta da banche e finanziarie, anche se tutti ti dicono che non si può fare niente, evitando errori da principiante

Se i tuoi creditori hanno mandato all’asta il tuo immobile e hai incaricato un avvocato che non ha risolto il problema, allora vorrai conoscere queste informazioni per sapere cosa sta sbagliando, su quali falsi miti e leggende la tua strategia difensiva sta scivolando come su una buccia di banana e cosa ti rimane da fare oggi per salvare il salvabile

Michele e Giorgio sono due imprenditori che non si conoscono, che lavorano in due settori completamente differenti e in due regioni lontane.

L’unica cosa che li accomuna è il fatto di aver subito le conseguenze della crisi economica ed essere stati costretti a mettere delle firme a garanzia dei propri debiti verso le banche.

Ma ci sono altre due cose che li rendono simili.

Entrambi si sono ritrovati con la casa oggetto di una procedura esecutiva da parte della banca che è arrivata fino al pignoramento dell’immobile, per colpa di quelle fideiussioni firmate “per forza”.

Tutti e due si sono affidati ad un avvocato di fiducia che ha cercato di fare opposizione alla procedura esecutiva ma non ha risolto il problema.

No, non si trattava dello stesso avvocato.

Ma la strategia difensiva portata avanti dai loro legali è talmente identica che sembra sia stata portata avanti da un’unico professionista.

I risultati raggiunti sono stati gli stessi.

I due difensori hanno aspettato l’inizio della procedura esecutiva (quando l’immobile viene mandato all’asta, per intenderci) per concludere un accordo con il creditore che aveva avviato la procedura stessa, ottenendo una vittoria parziale, che però ha prosciugato completamente le casse di Michele e Giorgio, che si sono svenati per racimolare i soldi necessari ad ottenere l’accettazione della proposta.

Non hanno saputo gestire strategicamente le poche risorse economiche disponibili, ottenendo la sospensione da parte di tutti i creditori insinuati nella procedura prima di consegnare il circolare con gli ultimi risparmi dei loro clienti.

In pratica, di fronte ad una barca che affondava, hanno messo un tappo di sughero (molto costoso) ad un buco mentre l’acqua entrava da tutte le parti.

Le procedure sono andate avanti, come previsto dalla legge, rendendo nullo lo sforzo, anche se c’era un accordo con il creditore che aveva dato il via all’iniziativa giudiziaria.

Perché non riconoscere la natura del problema per il quale l’immobile viene mandato all’asta rende impossibile trovare una soluzione

Le problematiche che portano un immobile all’asta non sono mai solo di carattere legale ed è questo il motivo per il quale spesso capitano situazioni simili a quelle vissute da Michele e Giorgio.

La procedura esecutiva è la punta dell’iceberg. Il grosso del problema sta sotto la superficie.

Quando ti rivolgi al tuo avvocato di fiducia dopo aver ricevuto un atto da parte di uno dei tuoi creditori, gli affidi un incarico specifico, finalizzato a difenderti da quella singola aggressione.

Ed è quello che il legale, con diligenza professionale, porta a termine.

Normalmente viene elaborata una tattica di difesa legale da portare avanti in tribunale che passa dall’opposizione alle diverse fasi della procedura esecutiva (decreto ingiuntivo, atto di precetto e pignoramento).

Un approccio di questo tipo è per forza di cose mono-disciplinare, quindi tende ad affrontare la problematica da una singola angolazione, che spesso però non è sufficiente a risolvere il problema.

Manca la visione strategica d’insieme. Il quadro completo.

Non si prendono in considerazione le problematiche causate dall’atto oggetto di opposizione specifica né si valutano i motivi economici che hanno portato al decreto ingiuntivo. Per questo nella maggio parte dei casi si raggiungono soluzioni parziali che aggravano la situazione complessiva.

Semplicemente manca una visione complessiva della questione.

Non prestare attenzione alle implicazioni economiche e strategiche di una situazione di difficoltà che ha raggiunto il suo picco massimo con l’arrivo dell’atto legale equivale a prestare attenzione al neo senza considerare il cancro che si può nascondere dietro quella imperfezione della pelle.

L’errore principale che si commette nella difesa dalle procedure esecutive è quello di non prendere in considerazione il fatto che una volta iniziata, la stessa procedura diventa terreno fertile per qualunque creditore ne venga a conoscenza.

Ed è questo il motivo perché bisogna prestare attenzione anche alle procedure promosse da piccoli creditori, anche se vengono snobbate dal tuo professionista di fiducia.

Quando per un piccolo debito arrivi al pignoramento dell’immobile, tutti i tuoi creditori si attaccano alla procedura già iniziata per avere la loro parte al momento del riparto del ricavato dalla vendita all’asta.

In questo caso la stessa Equitalia può mandare all’asta l’immobile, anche se è “prima casa” e c’è un mutuo sopra.

Ecco come ti dai la zappa sui piedi dando retta ai luoghi comuni e alle dicerie, rendendo più complicata una situazione già difficile

La scarsa attenzione al quadro generale ed alle implicazioni di una procedura esecutiva è il motivo per cui una situazione di per se già grave si trasforma in un immobile mandato all’asta e venduto a poco prezzo.

Il problema nasce dalla diffusione di alcuni falsi miti sul valore delle ipoteche, sulle limitazioni alle possibilità di difesa e sulle aste immobiliari.

Mito #1 – Ma tanto c’è già l’ipoteca della banca, che in caso di vendita prende tutto

Una delle leggende più diffuse, sulle quali si adagiano le persone indebitate e i loro difensori, è che dato che l’immobile è ipotecato dalla banca, gli altri creditori non hanno interesse ad arrivare alla fine della procedura.

In realtà, se si guarda la questione dal punto di vista delle implicazioni economiche per il creditore, la situazione è diversa.

Il completamento della procedura esecutiva – e quindi la vendita del tuo immobile – può essere conveniente anche se il creditore procedente non prende un euro, perché è il passaggio necessario a permettergli di scaricare la perdita dalle proprie tasse.

Te la metto in maniera più semplice.

Al tuo creditore conviene arrivare all’asta e non prendere un centesimo, perché così recupera i soldi in termini di minori tasse da pagare, svalutando il tuo credito.

Quindi occhio.

Mito #2 – Se non ci sono i soldi per pagare tutto, non si può bloccare

La seconda sciocchezza su cui si reggono gli errori nella difesa di un immobile mandato all’asta è quella secondo la quale se non si hanno a disposizione i soldi necessari per pagare tutti i creditori, l’unica cosa da fare è l’opposizione alla procedura, anche solo per prendere tempo.

In verità riuscire ad ottenere la sospensione della procedura esecutiva è possibile purché si agisca su tutti i fronti difensivi, anche se non si hanno a disposizione tutti i soldi necessari.

Distribuire correttamente i pochi soldi disponibili per ottenere una sospensione temporanea, concludendo accordi transattivi validi, è una strategia molto più efficace di un’opposizione dilatoria, fatta per prendere tempo.

Molto meglio degli accordi efficaci che una difesa senza fondamento, che ti espone al rischio di essere punito per aver prolungato la durata del contenzioso legale senza alcuna ragione valida.

Mito #3 – Quando cala il prezzo, me lo ricompro e ho risolto il problema

La terza favola alla quale credono tutte le persone con un immobile mandato all’asta è quella di avere la possibilità di ricomprarsi la casa all’asta, magari con i soldi presi in prestito da qualche banca.

Questa leggenda metropolitana, che nasce da racconti epici risalenti agli anni ’90 e dai “sentito dire” di antica memoria, si scontra ai giorni nostri con alcuni impedimenti tecnici non superabili senza finire nel campo dell’illegalità.

Partendo dal fatto che il debitore non può partecipare direttamente all’asta del suo immobile, devi sapere che in tutti i casi in cui uno dei creditori è una banca o una finanziaria, non potrai avere accesso a finanziamenti.

Il tuo nominativo (e quello dei tuoi garanti) è segnalato in centrale rischi.

Mettiamo il caso che tu riesca anche a superare lo scoglio dell’impossibilità di riacquistare direttamente il tuo immobile utilizzando un famigliare o un amico come “prestanome” (cosa che comunque non è etica), corri sempre il rischio che l’immobile venga aggiudicato ad un offerente migliore.

In ogni caso, il problema principale non si risolve perché, nella maggior parte dei casi, il ricavato della vendita non è sufficiente a coprire il debito residuo, che ti resta sul groppone.

Quali sono gli errori che dovresti proprio evitare se vuoi avere una speranza nella difesa del tuo immobile mandato all’asta

A questo punto ti dovrebbe essere chiaro quello che succede nei casi in cui il tuo legale non applica una strategia difensiva multi-disciplinare, concentrandosi solo sugli aspetti legali della procedura esecutiva.

Se non gestisci strategicamente tutti i creditori intervenuti nella procedura, utilizzando in maniera efficace le poche risorse economiche che puoi mettere a disposizione, adottando un approccio da economista più che da tecnico del diritto, rischi di ritrovarti come Michele e Giorgio.

Il primo, dopo aver consegnato un circolare da 16 mila euro al creditore procedente, ha scoperto che nella procedura si era insinuata Equitalia e ha visto l’immobile andare all’asta per un quarto del suo valore.

Il secondo, dopo aver pagato l’acconto dell’accordo transattivo raggiunto con il creditore che aveva avviato la procedura, si è ritrovato una email nella quale il suo avvocato gli spiegava che nonostante lo sforzo economico (15 mila euro, sempre tramite circolare) solo il primo creditore era stato accontentato, mentre per gli altri bisognava “incrociare le dita” – testuali parole, ho letto la mail.

In entrambi i casi, soldi sprecati che sarebbero potuti bastare per ottenere una sospensione tecnicamente più solida ed un risultato più utile alla causa “salviamo il salvabile”.

Ci sono alcuni errori che dovresti proprio cercare di evitare nell’affrontare quelle situazioni in cui c’è il rischio che il tuo immobile venga mandato all’asta.

Sbagli che possono costarti molto caro, sia nel caso in cui tu abbia i soldi per pagare quello che deve essere pagato, sia nel caso in cui tu non abbia queste risorse economiche.

Il primo errore è arrendersi all’idea di aver perso l’immobile

Uno dei principali sbagli commessi quando si subisce una procedura esecutiva è quello di dare per perso l’immobile.

Mentre cerchi di riprenderti dallo shock dell’aggressione legale ti difendi ignorando il problema, nella speranza che la cosa non si aggravi. Magari hai sentito dire in giro che i creditori dopo il primo atto rinunciano ad andare avanti e speri che avvenga anche nel tuo caso.

Il secondo errore è aspettare l’ultimo minuto per trovare una soluzione

Ti rendi conto che il problema non si risolve da solo solo nel momento in cui ti arriva l’atto di pignoramento e la procedura esecutiva è già in una fase molto avanzata.

Ma spesso non basta nemmeno questo.

In molti casi l’evento che ti spinge ad agire per fare qualcosa è la telefonata del perito incaricato di decidere a quale prezzo verrà mandato all’asta la tua casa.

La bella notizia è che, fintanto che l’immobile non è stato venduto, è possibile trovare un accordo per salvare il tuo immobile ed estinguere il debito.

La brutta notizia è che, più tardi agisci, più costoso diventerà raggiungere l’accordo.

Il terzo errore è puntare sulla difesa legale come ultima spiaggia

Non puoi contare solo sull’opposizione in giudizio alla procedura esecutiva.

Nella maggior parte dei casi non hai più la possibilità di discutere in giudizio il merito gli importi richiesti, ma soltanto gli errori procedurali eventualmente commessi dalla controparte che possono essere talmente poco rilevanti da spingere il giudice a considerare il tuo tentativo di difesa tardiva solo un modo per prendere tempo.

E difendersi in giudizio con il solo scopo di guadagnare tempo può diventare estremamente rischioso, in quanto potrebbero esserti addebitati i costi di questa “perdita di tempo”.

Quale strategia adottare per salvare il tuo immobile mandato all’asta, senza sprecare i pochi soldi che sei riuscito a recuperare

Quindi vuol dire che non puoi fare nulla?

No. Puoi avviare delle trattative con tutte le parti coinvolte per cercare di raggiungere degli accordi che ti permettano di ottenere la sospensione o addirittura la rinuncia alla procedura esecutiva in essere.

Parallelamente. Da un lato la difesa legale, dall’altro la soluzione stragiudiziale.

Ma devi pretendere che la questione venga approcciata in maniera strategica e che nella difesa vengano presi in considerazione quegli aspetti economici e finanziari fondamentali per portare a casa un risultato.

Non puoi “incrociare le dita” anche tu sperando che i creditori rinuncino alla procedura o peggio, che non si accorgano che c’è un procedimento esecutivo in corso e non ti puoi permettere di sprecare le poche risorse economiche che hai per tappare un piccolo buco.

Gioca bene le tue carte.

Una trattativa gestita in modo professionale, facendo leva su tutti i punti di forza di cui puoi disporre, ti permetterà di evitare conseguenze che possono arrivare al tracollo economico tuo e della tua attività.

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Ad maiora Giuseppe.

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