Ecco perché “scoprire” irregolarità nel mutuo non ti risolverà il problema delle rate non pagate

Svelata l’unica soluzione praticabile quando non riesci più a pagare le rate di mutuo e i punti deboli di tutte le alternative che nessuno ti ha mai raccontato

Giovanni è un piccolo imprenditore del nord-est, di quelli che non hanno ereditato il capannone.

Lui si è fatto da solo.

Dopo aver lavorato per dieci anni come direttore commerciale di una ditta che produceva e vendeva carpenteria metallica, ha trovato i fondi per iniziare a lavorare per conto proprio ed ha iniziato a creare e a vendere i propri prodotti.

Dopo dieci anni di attività e la nascita del terzo figlio, insieme alla moglie ha deciso di compiere il grande passo.

Comprare una casa di proprietà per la sua famiglia.

In quel periodo le cose andavano bene. Era il 2005, l’azienda andava a gonfie vele, la moglie lavorava come segretaria da un commercialista e c’erano tutte le possibilità per sostenere la rata del mutuo.

Poi, l’inizio della crisi.

La concorrenza dei prodotti a basso costo, dall’est Europa e dalla Cina, la moglie che perdeva il posto di lavoro e l’inizio della disperazione.

Iniziano a pagare le rate in ritardo, sempre più a fatica. Chiedono la sospensione del mutuo e arriva un po’ di respiro.

Ma è un sollievo temporaneo.

Dopo 18 mesi di sospensione la banca ricomincia ad addebitare le rate sul conto, ma i soldi non bastano più.

L’azienda di Giovanni non incassa come prima, ha dovuto anche licenziare gli operai.

La moglie, che nel frattempo non ha trovato un altro lavoro, gli da una mano con l’amministrazione, ma il fatturato non cresce più da tempo.

I debiti, al contrario, continuano ad aumentare sotto il peso degli interessi, delle spese per le fatture scontate e andate insolute e delle rate dei leasing non pagate.

Quando le rate non pagate diventano un pensiero fisso

L’azienda va male ed è un enorme problema.

Giovanni si scontra ogni giorno con i clienti che non pagano, i fornitori che ritardano la consegna della merce, il Fisco che continua a mandargli quelle odiose cartelle esattoriali.

Tutti problemi tipici di chi ha un’attività in proprio.

Ma a preoccuparlo veramente non sono queste difficoltà. Le aveva messe in conto quando ha deciso di aprire la sua azienda.

Quello che mette Giovanni di pessimo umore è il mutuo sulla casa.

Quella casa che avevano sognato per anni lui e sua moglie, nella quale avevano investito i loro risparmi e quelli dei loro genitori, sta diventando il loro peggiore incubo.

Ha l’ansia di perderla, per tutto quello che vuol dire.

Quando ti portano via la casa, ti sbattono in faccia che non ce l’hai fatta, che non ci sei riuscito. Ma soprattutto ti strappano via i ricordi che in quella casa hai costruito e conservato.

In più ti lasciano il problema del debito non pagato.

Oltre all’umiliazione di vedere il funzionario incaricato dal tribunale che fa il suo lavoro, fa la sua perizia e “svaluta” il tuo immobile per renderlo appetibile per la gente a caccia di affari, devi comunque fare i conti con il fatto che il debito non si estinguerà con l’asta.

Il soldi ricavati dalla vendita all’asta di casa tua non copriranno il residuo del mutuo.

Non accade mai.

Il risultato è che, alla fine, nonostante tutto quello che sei costretto a subire, il debito rimane, sei senza un tetto sulla testa e sei esposto a nuove aggressioni da parte dei tuoi creditori.

Con una prospettiva del genere, le tenti tutte.

Ed è quello che ha fatto Giovanni.

L’aiuto dei parenti è il primo scoglio a cui cerchi di aggrapparti nel mare in tempesta dei debiti

La prima cosa che gli è venuta in mente, quando per l’ennesima volta sua moglie nel letto, al buio, gli ha chiesto “cosa facciamo?” è stata quella di chiedere aiuto ai parenti.

Al risveglio però si è scontrato con la dura realtà.

I loro familiari non sono ricchi e tutti i risparmi che avevano glieli hanno già prestati.

Una parte per l’anticipo della casa. Una parte Giovanni glieli ha chiesti per evitare il protesto di quell’assegno fatto al suo principale fornitore.

Non possono chiedere aiuto alla famiglia.

Anche mettendo da parte l’orgoglio e volendo chiedere aiuto di nuovo, i soldi proprio non ci sono.

La “rinegoziazione” e il “consolidamento” sono le strade più battute da imprenditori e dipendenti in difficoltà. Ma i tempi sono cambiati e il credito viene concesso a chi non ne ha bisogno

Giovanni è uno tosto, uno che non si arrende.

Decide di andare dal direttore della sua banca, per chiedere di “rinegoziare” il  mutuo, in modo da avere una rata più bassa, più sostenibile.

Ma anche qui, la strada è sbarrata.

Non possono rinegoziare il mutuo perché è irregolare da tempo. Troppe rate non pagate. Giovanni e la moglie sono segnalati in Centrale Rischi e non c’è modo di ottenere una rinegoziazione.

Tantomeno una sospensione del mutuo.

Ormai non ci sono direttive “istituzionali” per aiutare le persone in crisi. Nessuna moratoria “imposta” dalla legge. Ogni richiesta di sospensione è lasciata alla valutazione del singolo istituto di credito e ogni banca deve fare gli interessi dei suoi azionisti.

Un mutuo irregolare, non pagato, è troppo rischioso per essere sospeso. Dal punto di vista della banca, si prolunga solo l’agonia di un credito morente.

Questa via non è percorribile.

Giovanni deve valutare un’altra soluzione.

Quando “lasciar perdere” è la peggiore scelta che tu possa fare

Preso dallo sconforto e dai problemi al lavoro, Giovanni valuta anche l’idea di lasciar perdere.

Si confronta con un’amico avvocato, che gli spiega cosa può succedergli in casi come questo. Lui e la sua famiglia vivono nella casa senza pagare il mutuo e le altre spese, finché la banca non porta avanti la procedura esecutiva.

Quando il numero di rate non pagate supera una determinata soglia, la sorte del finanziamento è segnata.

A quel punto dovranno rendersi disponibili e permettere ai funzionari incaricati dal tribunale di svolgere il proprio lavoro.

Ci sarà una perizia, verrà fissata la data dell’asta e già prima di questa qualche potenziale acquirente potrebbe decidere di visitare la casa. Controllare l’affare.

Ad ogni asta la casa potrà essere aggiudicata.

Una volta venduta, l’acquirente avrà il diritto di prendere possesso del suo immobile. Giovanni e la sua famiglia non potranno restare tanto a lungo. Se no c’è il rischio che il nuovo proprietario chiami le forze dell’ordine per lo sgombero.

In più, alla fine di questo girone infernale, Giovanni rimarrà col debito sul groppone.

Dovrà comunque restituire alla banca la differenza tra il prezzo di vendita all’asta e il suo debito residuo.

Normalmente, non è una differenza da poco.

Ma c’è un’alternativa.

L’unico vero motivo per “non fare” causa alla banca, anche se ti sembra la scelta migliore per te

E se facessimo causa alla banca? Ragionano su questo Giovanni e sua moglie.

Continuano a ricevere email che promettono la restituzione degli interessi sui mutui e risparmi “a vita” sulle rate da pagare, perché non saranno più costretti a pagare gli interessi fino alla fine del finanziamento.

“Irregolari 3 mutui su 4” dicono questi sensazionali annunci.

Leggendo le promozioni, sembra che ci siano signori in grado di farti “restituire fino a 80 mila euro dalla banca, su un mutuo da 200 mila”.

Ma funziona davvero così?

Non proprio.

Non esistono, al momento, statistiche ufficiali sulla regolarità dei mutui erogati dalle nostre banche.

In ogni caso, pur prendendo per vero il dato letto da Giovanni (il 75% dei contratti di mutuo è irregolare, questo dice la pubblicità) non è assolutamente scontato che la banca sia costretta a pagare un importo pari al 40% di quello che ha prestato al debitore “moroso”.

Non esiste.

Quello che succede nella realtà è che, su alcuni mutui, è possibile riscontrare, con una perizia giuridica ed econometrica, l’esistenza di irregolarità tali da rendere nullo il contratto di mutuo oppure una parte di questo.

In questi casi, che non sono il 75% di quelli esistenti ma sono un buon numero, è possibile richiedere un risarcimento alla banca. Quantomeno sugli interessi versati.

Mai sul capitale preso in prestito (come alcune pubblicità ingannevoli vogliono far credere).

In ogni caso, devi essere pronto a fare causa alla banca ed a pagarne il prezzo.

Si perché le cause, quelle vere, hanno un costo. Come hanno un prezzo da pagare le perizie e le “due diligence” legali sulla base delle quali le cause vengono possono essere promosse.

Il resto, è fuffa venduta bene.

Quando conviene anche a te (e non solo al tuo “consulente”) fare causa alla banca per un mutuo irregolare

Sia ben chiaro.

Non sto dicendo che non bisogna fare causa alla banca se un perito accreditato suggerisce di farlo e un legale ben preparato abbia individuato una valida strategia di attacco.

Si può fare causa alla banca purché il contenzioso sia una parte di una strategia più completa che ha come obiettivo quello di risolvere il tuo problema principale, che è l’impossibilità di ripagare i debiti che hai, senza farti rischiare tutto quello che hai costruito prima di questo momento di difficoltà.

Nella maggior parte dei casi, come quello di Giovanni, la causa alla banca non risolve il problema principale.

Non hai più i soldi per permetterti la casa che hai acquistato, con un mutuo, qualche anno fa, quando le cose andavano bene e stai rischiando di restare senza casa e con un debito da pagare.

Fare causa alla banca, ottenere la restituzione di una parte degli interessi versati, o anche di tutti quelli già pagati, non ti permette di restituire il debito residuo in un’unica soluzione.

Non penserai mica che ti finanzino l’importo da restituire, o ti concedano un comodo pagamento a trent’anni, vero?

L’unica vera soluzione che ti permette di estinguere il mutuo senza rimetterci, anche se la tua casa non vale più quanto l’hai pagata e le rate non pagate non ti lasciano dormire

In una situazione come quella di Giovanni, l’alternativa è una sola.

Procedere con una vendita dell’immobile, ad un ragionevole valore di mercato e trattare con la banca perché accetti un accordo a stralcio rispetto al debito residuo.

Prima che gli avvoltoi inizino a girare intorno alla carcassa del tuo mutuo non pagato, molto prima che la casa venga messa all’asta, esponendo te e la tua famiglia al “pubblico ludibrio”.

Solo in questo modo mantieni il controllo della vendita dell’immobile e dell’estinzione a stralcio del tuo debito nei confronti della banca, senza subire più danni di quelli che la mancanza di lavoro ti sta già facendo.

Ovviamente, la soluzione transattiva alla banca, deve essere presentata in un certo modo.

La semplice offerta ricevuta dall’acquirente non basta.

Una risoluzione negoziale del mutuo è una modalità di estinzione del debito che deve essere ragionevole per te e allo stesso tempo deve essere la soluzione più conveniente rispetto alle alternative anche per la banca a cui fai la proposta.

Altrimenti la banca preferirà continuare sulla strada della messa all’asta della tua casa.

Sei già arrivato all’asta? Non disperare.

Fintanto che l’immobile non è aggiudicato, sei in tempo per proporre una soluzione transattiva ai tuoi creditori.

Ma devi muoverti.

Cosa puoi fare per evitare che la tua casa vada all’asta e a te resti un “pugno di mosche” e un debito da pagare

La bella notizia è che esiste un modo per non subire passivamente il percorso infernale che ti porta alla vendita all’asta della tua casa, perché puoi affrontare “privatamente” il problema prima che la casa venga assegnata all’incanto.

Basta individuare un potenziale acquirente, in grado di formulare una concreta proposta, e formulare una proposta equilibrata che consenta alla banca di rientrare del suo credito e a te di estinguere il debito residuo.

Una trattativa gestita in modo professionale, facendo leva su tutti i tuoi punti di forza, può permetterti di raggiungere questo risultato evitando le conseguenze più gravi di una esposizione debitoria che, con il passare del tempo, diventa sempre più ingestibile.

Se non sai da dove iniziare, puoi affidarti ad uno specialista nella gestione del debito che si occupi per conto tuo dell’aspetto di negoziazione delle condizioni di chiusura, lasciando a te lo spazio per dedicarti agli aspetti produttivi della tua attività lavorativa.

Uno specialista del debito è un professionista tecnicamente preparato ad affrontare le problematiche che ti affliggono ed è pagato per dedicare tutto il tempo necessario ad aiutare te ed a gestire le tue posizioni in maniera efficace, senza il coinvolgimento emotivo con cui la affronteresti tu.

Non aspettare che la situazione diventi irrisolvibile per contattare uno specialista, sperando nei miracoli.

Ad maiora

Giuseppe

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